2015年05月13日更新
マンションの査定を受けるときのポイント
マンションの売却活動は「いくらで売り出すのか」を決めるところから始まります。そのために仲介会社から受けるのが「査定」ですが、その際の対応を誤るといつまで経っても買主が見つからなかったり、予定を大きく下回る金額でしか売れなかったりすることになりかねません。マンションの価格査定を受けるときのポイントなどをまとめてみました。
■査定を依頼するのは3〜5社程度
マンションの査定は同じマンション内における取引事例や周辺の類似物件との比較、部屋の特性（階数、向き、間取り、広さなど）、さらに物件の状態（室内および共用部分）などを加味して行われます。また、地域のニーズや市場の動きが価格を左右することもあるでしょう。
しかし、土地や一戸建て住宅に比べてマンションは個別要因による影響が小さく、仲介会社によって査定価格が大きく異なることはそれほどありません。そのため、査定を依頼する仲介会社は3〜5社程度で十分です。ただし、依頼をする相手が「その地域における住宅市場の特性に精通し、中古マンションの売買を多く手がける仲介会社」であることがポイントです。
これより少ない（1〜2社）だと査定価格が妥当かどうかの判断材料が不足しがちですし、これより多い（6社以上）とその後の営業攻勢にさらされるなど面倒なことになりかねません。
なお、インターネット上でマンション名やいくつかの条件を入力すると、自動的に査定価格が表示される「オンライン査定」のシステムもありますが、これはあくまでも「いくらなら売れるかもしれない」という目安にとどめるべきです。物件の状態などによってはそれ以下の金額でしか買い手がつかないこともありますから、過度な期待は禁物です。
■高額の査定には十分な注意が必要
数社からマンションの査定価格を出してもらったとき、そのうち1社だけがかなり高い価格だったような場合には十分に注意しなければなりません。少しでも高く売りたいのが人情でしょうが、高く売り出したからといって、そのぶん高く売れるわけではないのです。
「マンションを売ること」ではなく、高く査定をして「媒介契約（売却の依頼）を受けること」が目的化してしまっている場合があります。また、高く売り出すことで中古マンション市場から目を向けられずに「さらし物件」となったり、「まわし物件」として他のマンションを売るための材料として使われたりする危険性も考えられます。
ただし、他社よりも高く売るノウハウを持っている可能性が決してないとはいえませんから、「なぜ他社と違うのか」をしっかりと聞いてみるようにしましょう。また、逆に他社よりもかなり低い査定価格を出してきた仲介会社があれば、その根拠もよく聞いておくべきです。その仲介会社だけが掴んでいる何らかの情報や要因があるかもしれません。
■査定価格の根拠とともに販売方法をしっかり聞くこと
ほとんど同じような査定価格を提示された場合でも、それぞれの仲介会社から「なぜその査定価格なのか」という根拠を聞くようにしましょう。各社から同じような話の繰り返しになるかもしれませんが、それぞれの説明内容とともに「どのように説明をするのか」をチェックすることで、信頼できる相手かどうかを見極める判断材料になるのです。
また、査定内容と同時に「どのように売るのか」（広告の種類や内容、営業活動、売り出し方法など）を聞き取るようにします。売り出せばすぐに売れるようなマンションばかりでなく、仲介会社の営業方法で売却の成否が左右される場合もありますから、納得できるまでしっかりと話を聞くようにしなければなりません。
さらに、売却した後の税金のことや、買い替えのときはその資金計画の立て方や段取りについても話を聞くことで、営業担当者の力量の違いを見極めたり、仲介会社の良し悪しを判断したりするためのポイントとなる場合もあるでしょう。
【マンション売却のコツ】
<第1回>マンションを売却する前に知っておきたい基礎知識
<第2回>売却における専任媒介と一般媒介の違いは何か
<第3回>マンションの査定を受けるときのポイント
<第4回>売却を依頼する仲介会社の選び方
<第5回>マンション売却にかかる費用と税金
<第6回>中古マンション市況の調べ方
<第7回>「情報の囲い込み」とは？
<第8回>「ホームインスペクター（住宅診断士）」とは？
- 不動産コンサルタント
平野雅之 
リックスブレイン代表。東京都、神奈川県を中心に20年以上にわたって不動産売買の媒介業務に携わる。取引実務に精通する専門家として一般消費者向けの相談業務や現実に即した情報発信をしている。オールアバウト「不動産売却・査定」、「不動産売買の法律・制度」など幅広いテーマでガイドを務める。
