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大規模マンションの管理修繕

2014年09月23日更新

マンション管理組合理事長勉強会「RJC48」

【第4回 イニシア千住曙町管理組合法人】
 RJC48~管理組合の理事長の連携を図るネットワーク活動

 イニシア千住曙町管理組合法人の應田治彦です。今回は私が代表を務めているRJC48【マンション管理組合理事長勉強会】 というマンションの管理組合の理事長の連携を図るネットワーク活動についてご紹介させて頂きます。

<RJC48とは?>
 RJC48は首都圏を中心とした、理事会の役員経験者(殆どは理事長経験者)の集まりで約3年の活動歴があります。日頃はネット掲示板上で情報のやりとりをしていますが、年に3~4回会員のマンションが回り持ちで立候補して、テーマを絞った自主的な勉強会を開催して顔を合わせて懇親会まで開催するようにしています。
 ”RJC”は”りじちょう”の略で、RJC48は有名なアイドルグループAKB48にあやかって名付けました。20人程度の参加メンバーだった頃に、参加48人を目指しましょうというつもりで名前をつけたのですが、現在の参加者は約110マンションから130人、参加しているマンションの総戸数は約4万戸に達しました。

 今年の9/13に、有明を舞台に第10回目の勉強会を『ちょっと変わってる? うちの規約・細則』をテーマに開催しました。30ほどの参加者のマンションが参加して、竣工時に与えられた規約・細則(原始規約)からどのように規約や細則を変えてきたかをテーマに7名が講演者となって情報交換を楽しんだときの様子の写真を下に掲載しています。

 他にはないRJC48ならではの特徴は以下の通りです
①首都圏中心・メガマンション(平均400戸)・タワー(平均20階)の加入が多い
②ほぼ参加者全員が複数年勤めた理事長であるなど、中級・上級向けである
③互いに得意な分野について先生役となり、”参加型”での情報交換を行う
④氏名・マンション名ともに実名での登録を参加条件として課して、常に実名で参加して頂くことで一部匿名掲示板に見られるような無責任な発言を避ける

<理事長の気持ち・苦労が分かるのは理事長だけ>
 まだ私が理事長をしていた4年くらい前、なかなか理事会活動の活性化がうまくいかずに苦労をしていました。理事会活動の悩みなどをtwitterなどSNSで呟いていたら、それに呼応してやりとりをしてくれる理事長さんが何人か現れたのが”理事長の会”を立ち上げたきっかけです。似た悩みのある理事長同志で集まって話でもしましょうかで8人ほどで集まって飲み会をしたのが3年ほど前で、これが初回になりました。顔を合わせての懇親会が先で、なにかお互いのマンションの事例紹介でもしましょうかで勉強会は後から併設されるようになったわけです。

 現在でも参加者数がほぼ参加マンション数と近いことからもわかるように、複数年に渡って理事会を引っ張っていくような理事長(コアな理事会役員)は孤独なものです。
 巨大マンションの理事長ともなると、建物の維持・修繕には建築士なみの知識が、何億円というお金を扱う財務面では会計士なみの知識が、また複雑な規約など法務面の対応には弁護士やマンション管理士なみの知識がなければなかなかきちんとは勤まりませんが、この”全部に詳しい人”などいる筈がありません。
 相談しようにも管理コストが適正かを管理会社には聞くことはできませんし、管理士さんを雇うにはお金がかかり、例え必要だと理事会で主張してもなかなか理解は得られませし、管理士さんは”よい管理士の選び方”は教えてはくれません。理事長は皆 “理事長の先輩・先生役”を探して話を聴きたいと思っている筈です。

<中級向け以上のギブ&テイクでの情報交換の場>
 自治会やマンション管理士会の主催する勉強会は世の中に多数ありますが、どれも初心者向けで、輪番で理事になってさらに籤引きで負けて(?)理事長になってしまったという人には参考になっても1-2年と理事長を務めてきてさらに上を目指したい人には物足りない内容になっています。特に大規模マンションならではの特殊事情には対応しないものが殆どです。
■足場を組むことのできないタワーの修繕はどうするのか?
■”何をすべきか”が例えわかっても”どのようにして実行するか”のステップが管理組合の苦労の殆どになるような理事会の運営方法はどうするのか?
などは、メガマンションの理事長の経験者に教わるしか方法がないわけです。

 なにか自らのマンションの抱えている問題について、苦労して同じ問題を解決した経験のある”得意技”をもった”先生役”の理事長探しをしてもらう、理事長同士の『お見合いの場』を提供したいという想いから、掲示板上で情報交換が可能になった今でも、あくまで顔を合わせての勉強会と懇親会に中心をおいて活動を進めています。

 私の例でいえば、RJC48での情報交換を通じて他のメガマンションの総会資料を多数もらったり、同時に修繕計画を策定・修繕費値上げを企画したマンションと協力したり、同規模で各種の修繕工事を先行して実施した経験のあるマンションから詳細情報を貰ったりできています。
 当然ギブ&テイクですから、こちらでお役に立てそうな問題解決などの経験があれば惜しみなく差し上げています。そんななんでも相談できる理事長の友達が、参加される理事長さん全員にできればいいなと思って活動しています。

<RJC48への参加は?>
 マンション管理組合の理事会に運営側から参加した経験のある方はどなたでもRJC48にお迎えしています。現在築年数の浅いマンションの参加が多く、例えば大規模修繕工事を何回も経験しているようなマンションにもまだまだ参加して頂きたいと思っています。上記RJC48のホームページから是非ご参加いただければ幸いです。
 RJC48では掲示板・勉強会などを<参加型>で盛り上げていただける方を求めています。お互いに有益な情報を交換しあい、自分たちのマンション管理に役立つようなシナジー効果を期待しています。従って、単に情報を入手するだけ、お勉強のために掲示板を覗きたいといった方はご遠慮ください。勉強会の様子や、日頃のサイボウズLiveを用いた情報交換の様子については以下を参考にして頂きたく思います。 http://projects.cybozulive.com/rjc48/

 現在マンションの価格は駅距離に築年数だけで決まってしまうようなところがあり残念ですが、マンションの管理組合理事会の取り組みの差が、具体的なマンションの資産価値の差になるようになったらいいなと思って活動を進めています。

RJC48 代表
應田治彦(文責)


RJC48第10回勉強会『ちょっと変わってる?うちの規約・細則』(2014.9.14有明にて)。約30名が参加。
竣工当時からどのように規約や細則を変えてきたかを7名が講演者となって情報交換を行いました。

【イニシア千住曙町管理組合法人】
第1回 管理組合はなによりもまず破産しないこと
第2回 修繕積立金を早期に均等割徴収へ
第3回 理事会の活性化に向けて
第4回 マンション管理組合理事長勉強会「RJC48」

<足立区千住曙町>
イニシア千住曙町
イニシア千住曙町

2009年3月竣工。隅田川花火大会やお花見など季節ごとのイベントが楽しめ、水上バスから眺める東京の風景など下町風情も感じられるリバーサイドのマンションです。特に管理組合活動の活性化には力を入れています。2014年5月総会で管理組合は法人化されました。マンション住戸のみで組織された自治会と協力しながら、住みよいマンションとなるように努力しています。

ホームページ http://www.isa515.com
Facebook https://www.facebook.com/INITIA.Senjuakebonocho
Twitter https://twitter.com/isa_rijikai



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