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大規模マンションの管理修繕

2014年08月28日更新

財政健全化のために管理組合が取り組んだこと

【第1回 イニシア千住曙町管理組合法人】
管理組合はなによりもまず破産しないこと

 イニシア千住曙町という東京都足立区の現在6期目の515戸/24階建てのマンションで、1期からずっと管理組合の役員をしている應田治彦です。

マンションが1年に住民から集めるお金の総額は約2.6億円という規模で、これはもう中小企業の予算額に匹敵するものです。一方でそれを支える理事会のガバナンスは脆弱で、輪番制で部屋番号によって自動的に指名される毎年ほぼ全員が入れ替わりとなる理事による運営に頼ってきました。

特に理事会を代表する理事長の責任は重いですが、相談すべき相手もなかなか見つからず孤独です。そこで管理組合の理事長の横の連携を図るネットワーク活動を目指して、RJC48と名付けた理事長の勉強会を立ち上げて活動を進めていて、加盟マンションは100、総戸数は4万を超えました。特にメガマンションにおける理事会の苦労と、その解決に向けての取り組みについてご紹介させて頂きます。

<たった2台駐車場が解約されると赤字になる初期設定>
 設立総会に向けて、理事会への立候補者が募られ、私は設立総会の議長となったわけですが、そこに上程されたのは、実に一般会計(日々の管理に利用する組合の予算)の管理費と駐車場などの全収入の99.8%が、既に定まった管理会社との委託契約費用や、電気代などの確定的な支出のみで費消されてしまうという予算案でした。月極の駐車場がたった2台解約されただけで、既に決まっている支出を支払っただけで他になにもしなくても組合の会計が単年度で赤字化してしまうという初期設定には目を疑いました。

 何か組合が新しいことを始めようとするには、必ずお金が必要です。理事会が自身の判断で行先を決められる『裁量的な経費』に充当するため、組合の一般会計は予算段階で収入に対して、支出が5-10%は少なくなっていて余裕のあることが必須です。例えば防災に本気でとりくもうとすれば、メガマンションなら何百万というお金を初期の備品取り揃えだけで用意しなければなりません。
 すぐに、エントランスにはマットのレンタル契約が必要だったり、元々の管理計画に住民が自分で掃除することができないFIX窓を外から清掃する経費が計上されていなかったりと多数の問題が1期から噴出してきました。2期目以降の組合の予算案には管理組合理事会が責任をとらねばなりません。管理費を簡単に値上げできようはずもなく、支出の削減が急務でした。

<赤字化する一般会計との闘い>
 行事を行うなどコミュニティの活性化や、防災対応の充実などやりたいことは多数あります。しかし肝心の組合の収支が赤字になるかもでは先立つものがありません。管理組合はなによりもまず破産しないことが大事でしょう。

 ほぼ5年をかけて各種契約を見直すなどして2000万円強の支出の削減あるいは支出先の変更を実施しました
(1)1期には東京電力との共用部の電力契約方式の変更(季時別2型へ)、共用部保険を10年積立式への変更、来客の利用する一時利用駐車場の有償化で年400万円の収支改善
(2)2期には利用が極端に少なかったミニショップの廃止(無人店舗化)、管理会社の委託契約費削減で年1100万円
(3)3期には共用部の照明のLED化、エレベーターの保守契約の切り替えで年400万円
(4)5期にはコピー機の買い取り、ネットワーク保守経費などの削減で年250万円程度の収支の改善ができました。

 これを原資に年間600万円分は管理費を削減(修繕費と内訳を変更して修繕費に吸収)したほか、マンション管理士の顧問契約費用や役員報酬の導入、防災・共用部の毎年の備品導入/更新費、住民の90%近くが参加する住民専用ネット掲示板の運営費、予備費など、組合理事会による「裁量的な経費」支出に総額年750万円程度を充てています。
 これにより年に600-700万円程度の黒字が定常的に確保できる筈です。実際にマンションに大きく不足していた、子供用の大きな椅子などのついた自転車を駐輪するための平置き区画を120台ほど増設して平置き駐輪場の不足問題を低減できました。

<消費税増税自動連動する管理費・駐車場代>
 マンションの一般会計の支出中、契約などで自動的に消費税率に連動する支出は現在約1.2億円です。600万円の余裕があるなら、5%までの消費税増税はそこで吸収可能ということになります。一方で築年数の経過に伴って、マンション内に多数ある防火シャッターの停電に対応したバッテリーの更新など修繕計画に入ってない消耗品の更新等で一般会計に計上しないといけない修繕費が年に300万円ほど高騰し、また電気代の単価値上げに伴って共用部の電気代も地震前と比較すると300万円近く高くなりました。これらの予算の肥大化に伴って再び予算案の収支は収入~支出へと悪化することになりました。

 理事会では6期に向けて、(1)高圧一括受電による共用部電気代の大幅削減と、(2)マンションの平置き駐車場の外部貸しを検討して、特に高圧一括受電については800万円弱(共用部電気代の50%強)の削減が可能となる提案を臨時総会で通しましたが、これは全戸の承諾が移行に必要となり、短期的に必ず成功することを見込んで進めることはできません。各種経費の削減も多方面で進めてきていて、専有面積1㎡あたり140円程度の現行の管理費を年間4万時間近くに達する管理員・清掃員・警備員などの雇用を維持したままで大幅にカットすることは難しそうです。

 組合の支出のほぼ全額が消費税率に追随して自動的に上がっていきます。理事会では、消費税増税は広く国民全員が負担するのが制度趣旨なのだから、増税分を中間になる管理組合が全部吸収しようと考えること自体が妥当ではないのでは?という意見が多数を占めました。そこで消費税率に管理費単価と駐車場代がぴったり自動連動するようにして、消費税が何%であってもその影響を一般会計が受けないようにする規約・細則の変更案を5期臨時総会に上程して、幸いにも約97%の賛成を得て可決しました。

 イニシア千住曙町の管理費は、
- 1㎡139円に、その月消費税率分を加算し、小数点以下を切り捨てた平米単価に
- 管理規約集に定められた各戸の専有面積を掛け算して
- 再び1円未満を切り捨てた金額とする
ことが規約・細則に明記されていて、住戸別の徴収表は規約・細則の一部ではありません。消費税率が変更になる場合には、ひと月前までに徴収金額の公示を行うだけで、自動的に消費税率に連動して増加する支出に見合う収入が確保されるため、今後消費税率の変化に伴う財政の悪化は心配する必要がありません。

 ”管理費が消費税率に自動連動する規約”をもっているマンションはまだ少ないのではないでしょうか。僅かでも、”値上げ”となる議案を総会で可決するためには、理事会は大きな政治的コストを支払わなければならず、その年度はマンションの住み心地の改善などに積極的に取り込んでいくことが困難になります。近い将来消費税率が8%→10%、あるいはそれ以上に上がっていった場合に総会を経ることなく対応可能となって、ようやく一般会計は近未来に破綻する心配はなくなりました。

 さて、管理組合のもう一つの”お財布”である修繕積立金はどうでしょうか?次回はこれを取り上げたいと思います。



【イニシア千住曙町管理組合法人】
第1回 管理組合はなによりもまず破産しないこと
第2回 修繕積立金を早期に均等割徴収へ
第3回 理事会の活性化に向けて
第4回 マンション管理組合理事長勉強会「RJC48」


<足立区千住曙町>
イニシア千住曙町
イニシア千住曙町

2009年3月竣工。隅田川花火大会やお花見など季節ごとのイベントが楽しめ、水上バスから眺める東京の風景など下町風情も感じられるリバーサイドのマンションです。特に管理組合活動の活性化には力を入れています。2014年5月総会で管理組合は法人化されました。マンション住戸のみで組織された自治会と協力しながら、住みよいマンションとなるように努力しています。
 
ホームページ http://www.isa515.com
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Twitter https://twitter.com/isa_rijikai



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