相続税とは、相続によって取得した財産の価額から基礎控除額を上回る部分に対して課税されるもので、対象者は被相続人の死亡を知った翌日から10か月以内に申告・納税しなければなりません。2015年1月1日より基礎控除額が変更。それ以前の「5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数」から、以後は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」になります。

妻と子ども2人の場合、変更前8,000万円が変更後は4,800万円に。「4割縮小」は影響が大きく、今回の改正により申告対象者は1.5倍に、なかでも相対的に地価の高い都市部は倍増するのではないかと予測されています。

節税対策として効果的なものの一つに、不動産購入が挙げられます。土地であれば、評価額は「路線価」が対象になります。市場で取引される「実勢価格」に対して「路線価」はその70%～80%程度だと一般的にいわれています。さらに、自宅として使用していた場合、あるいは貸家として利用していた場合にも減額等が適用されるため、市場評価よりも圧縮される傾向が強いのです。

では、住宅用不動産のなかでも分譲マンションが有利、とくにタワーマンションの節税効果が高いといわれるのはなぜでしょうか。

すべての分譲マンションは区分所有建物といって、専有部以外は共有の持ち分を所有することになります。建物共用部の割合や敷地の持分割合は専有面積によって異なります。マンションは、敷地面積よりもその延床面積が大きい場合が一般的で、各戸あたりの土地持ち分は一戸建てにくらべ小さくなる上に、上層下層問わず評価（持ち分）は同じ。ところが分譲価格はエレベーターが付く場合、上層階にいくほど値段は高くなる傾向にあり、評価額と実態市場の差がさらなる節税効果を生みます。とくにタワーマンションは眺望価値が付加されるため一層それが期待できるのです。

注意点としては、節税効果を求めながら資産が目減りしてしまうような物件を選ばないようにしなければならないこと。加えて、タワーマンションの上層階住戸が賃貸向きかどうかの見極めでしょうか。

一般的にタワー物件は、上層階ほど専有面積を大きくします。希少性を高めることで資産価値を落とさないようにするためですが、貸すとなった場合は賃料もそれなりに高額になるため、対象が限られます。貸しやすい物件を求めるなら流動性の高さを優先すべきで、この辺りが相反する条件といえるでしょう。

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