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大規模マンションの管理修繕

2014年09月24日更新

豪華すぎる共用施設をどのように維持していくか

第一回:管理組合法人ブリリアマーレ有明へようこそ!

ブリリアマーレ有明とは

当マンションは、お台場や豊洲にほど近い江東区有明1丁目に建つ33階建て1085戸の超大規模高層マンションです。
最大の特徴は最上階全部が共用施設になっている点です。本格的な25mプール、露天風呂とサウナ付きのスパ(大浴場)、有酸素運動だけでなく無酸素運動もできるマシーンを設置したジム、東京タワーやスカイツリーが一望できる風呂付きゲストルーム、エステ・ネイル・エクステ・整体等のサービスが受けられるセラピールーム、薪が炊ける暖炉スペース、そして約100席あるバーラウンジ・・・これらすべてがマンションの最上階にあります。
日本で最大規模の共用施設を持つ分譲マンションです。

立地面に触れますと、すぐ隣の地区には豊洲新市場移設整備が急ピッチで進んでおり、2020年の東京オリンピック開催時には、周辺に多数の競技施設が建設されることも決まっています。
南東隣地の広大な空き地には、11万平米の住居・商業・オフィスの複合施設計画も予定され、まさにこれから急速に発展していく地域です。有明といえばビックサイト、ゆりかもめあたりが思い浮かぶかもしれませんが、オリンピックの始まるころには、今とは全く様変わりした国際色豊かな街になっているでしょう。

こうしたマンションですので、他のマンションとは少し違った視点の理事会活動をお伝えできると考えます。すなわち、「豪華共用施設の維持と最大活用化」と「管理組合を飛び越えた地域に対する取り組み」です。
連載第一回は、豪華共用施設の維持について、第二回は、共用施設の最大活用化に焦点を当ててご紹介します。

最近のタワーマンションなら、大なり小なり共用施設を持っています。しかし、書籍やネットでは「水物施設を持つ共用施設は無駄である・いらない、年月とともに使われなくなる」といった専門家の"解説"が良く見られます。
プールに共同浴場といった施設を日本最大規模で持つ当マンションは、その論理から言えば絶対に買ってはいけないマンションになってしまいますが、私たちは共用施設を活かすも殺すも区分所有者次第だと考えております。

理事会について

その前に少し理事会と管理組合について紹介させてください。今年で第6期を迎えます。役員は15名(理事13名、監事2名)で、毎年半数ずつ改選しています。理事会の下に共用施設、設備修繕、会計広報防災と3つの分科会を組織しており、分科会で検討した内容を理事会で議決するという体制を取っています。役員の成り手に困るのが理事会の常ですが、おかげさまで役員は第5期、6期と全員立候補による就任です。若いマンションなので年齢は30代が最も多く、女性も4名おり毎回自由闊達な雰囲気で議論しています。

管理組合の財政状況は極めて安定しています。第1期、2期の理事会でおよそ7000万円/年のコストカットを実現し、都心部マンションでは懸念が多い駐車場利用率も現在高率で安定しています。毎年の黒字額が積みあがったことにより、販売当初計画では修繕一時金として12期目に約100万円/戸の一時金を徴収する計画でしたが、昨年の住民総会で一時金の撤廃を提案、無事議決承認頂きました。

豪華すぎる共用施設をどのように維持していくのか

当マンションの共用施設デザイナーはハイアットホテルを多く手掛けた「スーパーポテト」によるデザインです。当然、家具や内装に妥協は無く、その多くは一流ホテルと同じ材質を使っており、維持には多額の費用がかかります。
例えばラウンジにあるソファーの多くはCASSINA製で1脚50万円を超えるものもありますし、キッチンスタジオの長いテーブルは300万円弱の特注品です。こうした家具はラウンジ部分の椅子だけで125脚・テーブルは52式あり、その他プールやゲストルームにも多数の設置があります。内装材は、天然の無垢板や突板をあらゆるところに使用しており、傷が付くと補修に多額の費用が掛かります。

家具や内装は年月が経てば傷つき、壊れていくのは当然です。しかし、維持修繕をどのレベルに保つのか、実は理事会内でも相当の路線対立がありました。
名前を付けてしまえば、"無駄にお金はかけない質素派"と"素材にこだわる高級志向派"です。どちらにも理屈はありますが、方針が期毎にブレても困ります。すべての家具に購入先と型番、布地といった情報を控え、特注品は三面図を添付し補修履歴を詳細に残すメンテナンスカルテを作成する作業の傍ら、今後のマンションの運営方針を規定するヴィジョンづくりを第四期に行いました。

それがブリリアマーレクレドです。

我々理事会は、長い議論の末発売当初のコンセプトを維持する判断をしました。竣工当初の内装・家具のレベルを一切落とさない、そのために出費もいとわないという決断です。
ブリリアマーレ有明販売時に使われていたコピーは「ホテルライクな暮らしではなくホテルそのものの高揚感」。購入を決定し、今実際に住んでいる住民はこのコピーを見てマンションを購入したはずです。理事会としてはその期待に応え続けられる空間を維持しつづけたい。そこで、運営のヴィジョンは「非日常が日常であるために」と定め、その下にキーコンセプトを書き出しました。運営ヴィジョンとコンセプトを定めたクレドは、クレジットカードの大きさになっており、理事会役員だけではなく管理会社・清掃・コンシェルジュなど、このマンションで働くすべての人が携帯しています。

どのマンションも同じかと思いますが、共用施設の内装や家具について、デベロッパーが作成する当初の修繕計画には記載がありません。
私たちは、中長期的にどの家具をメンテナンスしていくか周期を定め、メンテナンスサイクル表を作りました。10年間を平均すると1000万円/年の費用がかかりますが、第一期・二期の先輩理事達が作ってくれた黒字により、この修繕を実施しても問題ないと判断しています。
第四期の中盤からメンテナンスサイクルは稼働し始め、竣工3年半の酷使でほころびが見えつつあった家具や内装は再び輝きを取り戻しつつあります。

もちろん、共用施設の修繕が稼働しても、住民に愛され、使われ続けなければ意味がありません。
次回は、当マンションの共用施設の最大活用について紹介します。

(管理組合法人ブリリアマーレ有明第6期理事長星川太輔)


【ブリリアマーレ有明管理組合法人】
第1回 管理組合法人ブリリアマーレ有明へようこそ!
第2回 共用施設の最大活用化と、マンションの資産価値、居住価値を維持向上させるために
第3回 管理組合を飛び越えた取り組み

<江東区有明>
ブリリアマーレ有明
<江東区有明> ブリリアマーレ有明

江東区有明にある33階建て1085戸の超大規模高層マンション。最上階が全て共用施設になっており、25Mプールや露天風呂付きのスパ、エステルーム、本格イタリアンが最高の夜景を見ながら食べれるBARなど日本最大の共用施設を完備。2020年オリンピックでは多くの競技場が建設され、近く開場予定の豊洲新市場まで歩いていける立地も魅力。

ブリリアマーレ有明 公式サイト http://bma33.com

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