土地を買うときの注意点

　思い描いた通りの住空間に過不足のない設備。工法から外観まで自由に設計できる注文住宅はたしかに魅力的です。

　しかし、これから土地を手当てして建てる場合には、それなりの手間を要するでしょう。何でも良いから適当な用地を買ってしまえば済むわけではなく、どれくらい予算で、どれくらいの面積の家が建つのか、事前によく調べなければならないからです。そして、検討するプロセスにおいてある程度専門的な知識を持ってしなければ、理解できないことが多いことも知っておく必要があります。デベロッパーが何から何まで用意してくれる分譲住宅とは、同じマイホームでも、似て非なる物と覚悟しておいたほうがよいでしょう。自由な家は独自性が強いぶん、それ相応のパワーが（用地取得の段階から）かかるものなのです。

　そこで、今回は注文住宅を建てたい人が土地を買うときに注意すべき点について、まとめてみることにしましょう。

　まず、最も重要なことは、候補にあがっている物件（土地）にどんな建物を建てることができるのか、ということです。単純に土地面積に定められた建ぺい率と容積率の掛け算で、おおよその建築面積と延床面積（の上限）を算出することはできます。が、実際設計段階に入れば斜線規制などでその面積を確保するには地下を掘らなければならなかったり（その場合、相当なコストを加算しなければなりません）、部屋の一部が斜めに削られるといったようなことが多々起こりえます。とくに欲しい家の大きさに対してちょうど合う（ギリギリ収まる）広さ土地を探している人ほど要注意です。
　土地を仲介する不動産会社は、重要事項に関する説明として、法令や条例の制限を明示する義務を負いますが、施主（あなた）が頭の中でしか描けていない理想の家に、それが具体的にどれほど影響を与えるかまでは関知するところではありません。

　次に肝心なことは、道路付けです。例えば、容積率200%の住居地域であっても、仮に前面道路の幅が4mだとすれば、原則として敷地面積に対し160%の延床面積の建物しか建てることができません。建築基準法により、前面道路の幅員×0.4（商業などは0.6）を乗じた数値（×100）と都市計画で定められた容積率の低いほうを採用しなければならないからです。したがって、接道の状態は、家を建てる上でとても重要な要素になってきます。また、接道が私道である場合は、持ち分を購入できるかどうか、維持管理の責任と負担などを事前に確認しておく必要があります。どんなに土地の形が良くても、たとえ見晴らしが良い立地でも、建物が十分に建てられるかどうかは道路付けにかかっています。土地の価値は道次第、といっても過言でははないのです。

　以上2点が大きな判断材料としての基本項目ですが、それ以外にも知っておいたほうが良いことを4つほどあげておきましょう。

　まず1つは、敷地の境界です。隣地や道路との境目に境界杭があるかどうか、しっかり確認する必要があります。境界杭がスムーズに打たれないケースでは、何かしらトラブルを抱えている場合もあります。仮に、現況は杭がなく、売主の責任で境界を定めると念書をもらって、さきに引き渡しを受けたとしても、実現するかどうかは別問題です。引渡しまでに杭が打たれ、境界確認書とそれに基づいた実測図が揃っていることが理想的といえるでしょう。

　2つ目は、地盤です。あまりに弱ければ、地盤改良のコストがかさんだり、工法に制約がつくことも考えられます。事前に役所で調べたり、業者に頼んで調査をかけるなどの対応を取られることをお勧めします。

　3つ目は、近隣です。あえて説明するまでもないと思いますが、ご近所になる（かもしれない）人がどんな人なのか、気になるのは当然のことです。買う前の段階で1件1件挨拶するのは現実的ではないかもしれませんが、不動産会社を通して売主から情報収集するなどできる範囲のことはしましょう。

　4つ目は、資金計画です。土地代と建物代のおおよその予算は立てていても、これまで述べてきたように、買った土地によっては想定外の出費がかかる場合があります。また、工期はどれくらいの期間なのか、工事代金の支払い時期とその割合など、いつどれだけ必要か、土地購入の契約前にイメージしておく必要があるでしょう。とくに住宅ローンを使う予定であれば土地を買う前の段階から金融機関に相談しておいたほうが賢明です。

　ざっと、注意点としてまとめました。が、ここまで来て「はじめて不動産を取引する人間にとってはわからない（あるいは難しい）ことばかりだなあ」と感じた人も多いのではないでしょうか。もしかしたら、分譲住宅がラクで良い、と方向展開を考える人もいるかもしれません。

　しかし、ご安心ください。良い方法をアドバイスしましょう。それは、土地を探すのと同時に、注文住宅を依頼する会社（もしくは設計士や建築家）を事前に当たっておくのです。そして土地の検討段階において、専門家として助言してもらえるかを打診してみましょう。できれば、発注を確約しなければならないのか（や調査費用が発生するかどうか）をはっきりさせておいたほうが、お互いやりやすいかもしれません。満足度の高い注文住宅に住めるかどうかは、結局のところ、よりよいパートナーを見つけることができるかどうかにかかっているといっても良いのです。

＜不動産用語の解説＞
「仲介手数料」はいつ必要？　　「坪」の由来　　「市街化区域」「市街化調整区域」
「建ぺい率」「容積率」　　マイホームの税金　　住宅版エコポイント　　住宅ローン金利
 マイホーム購入の諸費用　　「地鎮祭」「上棟式」　　土地を買うときの注意点