売主？仲介？　「仲介手数料」が必要なのはどんな場合？

　不動産広告には、その問合せ先の不動産業者が記されています。
そこには「取引態様」といってその不動産業者がどの立場で取引を行うかが明記されているはずです。この記載が無ければそもそもその広告は違反ですし、そこに載っている情報の信憑性やその不動産業者の信頼度は？？？です。

　その「取引態様」ですが、例えばその不動産業者が直接「売主」であればその旨が書かれていますし、最も多くの場合では「仲介」あるいは「媒介」と表記されています。これは読んで字の如く、その不動産業者が売主と買主の間に立って取引を成立させる、すなわち「仲介」する立場であることを示しています。

　この「仲介・媒介」の場合には所定の「仲介手数料」がかかります。これは法律で決まっていて、取引金額の3%＋6万円プラス消費税（取引金額400万円以上の場合）が"上限"とされています。あくまでも"上限"であり、最近では「仲介手数料半額」などと謳っている不動産業者も増えてきましたが、多くの場合この上限額がかかるのが基本です。

　逆にこの上限額以上の仲介手数料を請求されることは絶対にありませんので、もしそんな請求を行う不動産業者があったら要注意です。また取引する不動産業者が直接「売主」であれば「仲介手数料」はかかりません。「売主」であるにもかかわらず手数料を請求されるような場合にも注意が必要です。

　では、実際の物件の取引にあてはめて考えてみましょう。

①土地分譲
　ニュータウンなどで数十区画の単位で販売されることが多く、宅地の開発業者自らが「売
　主」であり、その子会社や別会社が「代理」として実際の販売行為を担っている場合もあ
　る。このケースだともちろん「仲介手数料」は不要だが、販売会社が「仲介・媒介」の立場
　だと必要になる場合もある。

②土地売買
　既存市街での一区画単位での売買などで、取引業者が「売主」であるか「仲介・媒介」で
　あるかによって異なる。
　※ちなみに土地の売買には消費税は不要

③建売分譲
　①と同様に数棟単位で分譲される場合が多い。取引にあたる不動産業者が「売主」であ
　るケースと「仲介・媒介」であるケースが混在しているので要注意。
　また、建物部分にのみ消費税がかかり、その消費税を含む税込の総額表示になってい
　るが、「仲介・媒介」の場合、この消費税を除いた建物の「本体価格」と土地価格に対して
　のみ「仲介手数料」かかるので、この点にも注意が必要。

④新築マンション
　「売主」もしくは「代理」の場合が多く、原則として「仲介手数料」は不要。
　ただし稀に「仲介・媒介」の販売会社が入り、必要になることもある。

⑤中古戸建・マンション
　取引業者が「売主」であるか「仲介・媒介」であるかによって異なる。
　多くはないが消費税がかかるケースがあり、③建売分譲同様の注意が必要。

　というように代表的なケースでもこれぐらいのパターンがあります。
簡単なことではありませんが、ケースに合わせて十分に注意してください。
また、こうした取引を安全に行うために信頼できる不動産業者を選ぶことも重要です。

＜不動産用語の解説＞

「仲介手数料」はいつ必要？ 　　「坪」の由来 　　「市街化区域」「市街化調整区域」
「建ぺい率」「容積率」 　　マイホームの税金 　　住宅版エコポイント 　　住宅ローン金利
マイホーム購入の諸費用 　　「地鎮祭」「上棟式」 　　土地を買うときの注意点